关于“存量房贷利率”的考点清单：

一、定义与背景

定义：

• 存量房贷利率是指已发放的、处于贷款期限内的房屋贷款利率，特指那些尚未还清的个人住房贷款部分的后续贷款利率。

背景：

• 存量房贷利率的调整与国家政策、金融市场环境密切相关。近年来，随着LPR（贷款市场报价利率）机制的引入和完善，存量房贷利率的转换和调整成为市场关注的焦点。

二、分类与形式

分类：

• 存量房贷利率主要分为商业贷款利率和公积金贷款利率两类。商业贷款利率以LPR为定价基准加点形成，而公积金贷款则执行央行贷款基准利率。

形式：

• 存量房贷利率的转换方向主要有两种：

1. 转为LPR浮动利率：房贷利率随LPR报价的调整而相应变化。

2. 转为固定利率：无论LPR如何调整，利率都按合同约定保持不变。

三、调整政策与方式

调整政策：

• 2023年8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布了《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。自9月25日起，符合条件的存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请调整利率。

调整方式：

• 主要有两种调整方式：

1. 新发放贷款置换：借款人可向承贷金融机构提出申请，由金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。

2. 协商变更合同利率：借款人亦可向承贷金融机构提出申请，协商变更合同约定的利率水平。

具体规则：

• 调整后的利率不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。具体利率调整幅度由借贷双方协商确定。

四、影响因素与考虑因素

影响因素：

• 存量房贷利率的调整受到LPR报价、国家金融政策、房地产市场状况等多种因素的影响。

考虑因素：

• 借款人在选择是否调整存量房贷利率时，需要考虑以下因素：

1. 当前的贷款利率水平与LPR的对比。

2. 自身的还款能力和财务状况。

3. 未来的利率变动趋势和金融市场环境。

五、案例与实例

案例1：

• 小张在2019年6月签订首套个人住房借款合同，期限20年，利率是贷款基准利率的1.1倍。后转换为LPR定价后，小张的房贷利率随LPR变动而调整。

案例2：

• 小王在2016年6月签订首套个人住房借款合同，期限20年，利率是贷款基准利率的9折。转成LPR定价后，小王的房贷利率低于LPR，因此利率保持不变。

六、注意事项

• 存量房贷利率的调整需要借款人主动向承贷金融机构提出申请，并符合相关政策要求。

• 公积金贷款及组合贷中的公积金贷款部分不在调整范围内。

• 利率调整后的具体执行日期和还款额计算方式需根据合同约定和金融机构通知确定。

七、总结与展望

总结：

• 存量房贷利率的调整是金融市场和房地产市场的重要政策工具，对借款人的还款负担和金融机构的贷款质量具有重要影响。

展望：

• 随着LPR机制的不断完善和金融市场的进一步开放，未来存量房贷利率的调整将更加灵活和市场化，为借款人和金融机构提供更加公平、透明的利率环境。

以下是5道选择题，包括答案与解析：

1. 关于存量房贷利率的定义，下列说法正确的是：

A. 存量房贷利率是指新发放的房屋贷款利率
B. 存量房贷利率是指已发放但尚未还清的房屋贷款利率
C. 存量房贷利率仅适用于公积金贷款
D. 存量房贷利率是固定不变的

答案：B

解析：存量房贷利率特指那些已发放但尚未还清的个人住房贷款部分的后续贷款利率，与新房贷利率、公积金贷款特定利率或固定利率等概念不同。

2. 借款人想要调整存量房贷利率，可以通过哪种方式？

A. 只能选择转为LPR浮动利率
B. 只能选择转为固定利率
C. 可以选择转为LPR浮动利率或固定利率
D. 无法调整，只能按原合同执行

答案：C

解析：借款人可以选择将存量房贷利率转为LPR浮动利率，也可以选择转为固定利率，这取决于借款人的个人偏好和还款能力。

3. 根据2023年8月31日的政策，下列哪项不属于存量首套住房贷款利率调整的条件？

A. 贷款发放时利率高于当时城市首套住房贷款利率政策下限
B. 贷款用于购买首套自住住房
C. 借款人征信记录良好，无严重违约行为
D. 贷款发放时间必须在2020年1月1日之后

答案：D

解析：政策中并未明确提及贷款发放时间必须在2020年1月1日之后作为调整条件，而是强调了贷款用于购买首套自住住房、借款人征信记录良好等条件。实际上，调整条件可能因具体政策而异，但D选项并非普遍要求的条件。

4. 公积金贷款在存量房贷利率调整中的处理方式是：

A. 公积金贷款也需按照政策要求调整利率
B. 公积金贷款不受存量房贷利率调整政策影响
C. 公积金贷款可以转为商业贷款以享受调整政策
D. 公积金贷款利率由借款人自行决定

答案：B

解析：公积金贷款执行的是央行贷款基准利率，通常不受存量房贷利率调整政策的影响。公积金贷款和商业贷款在利率调整上有不同的机制和规定。

5. 在选择是否调整存量房贷利率时，借款人应考虑的主要因素不包括：

A. 当前贷款利率水平与LPR的对比
B. 自身的还款能力和财务状况
C. 未来的利率变动趋势和金融市场环境
D. 房屋的市场价值

答案：D

解析：借款人在选择是否调整存量房贷利率时，主要应考虑当前贷款利率水平与LPR的对比、自身的还款能力和财务状况以及未来的利率变动趋势和金融市场环境等因素。而房屋的市场价值虽然与贷款相关，但在决定是否调整利率时并不是直接考虑的因素。